KW 13: Vorbereitung Fundament und Bodenplatte begonnen

In dieser Woche hat der Rohbauer begonnen: Die Schnurböcke wurden gestellt, die Gräben für die Streifenfundamente ausgehoben und die Abwasser- und Hausanschlussrohre eingebaut.

Der Grundriss lässt sich schon erkennen

Leider war in dieser Woche kein Beton mehr zu kriegen (alle Welt baut!), aber heute haben wir die Betonierungstermine erfahren: Am Mittwoch Morgen werden die Streifenfundamente gegossen und am Donnerstag Mittag die Bodenplatte. Wir hoffen, es wird alles reibungslos laufen – das ist echt spannend!

KW 12: Erdarbeiten abgeschlossen

Wie bereits beschrieben: Ab sofort rechnen wir nur noch in Kalenderwochen!

In dieser KW 12 wurden die Erdarbeiten durchgeführt und unser Grundstück ist kaum wiederzuerkennen, es ist so viel passiert: Baumstubben und Wurzelwerk wurden entfernt, ein alter Übergabeschacht wurde abgerissen, die Baugrube wurde ausgehoben. Anschließend wurden ca. 90 cm Sand eingebaut und lagenweise verdichtet. Am Ende wurde der Verdichtungsnachweis erstellt. Außerdem wurde im zukünftigen Garten die Grasnarbe abgeschoben und reichlich neuer Mutterboden verteilt, um die Höhenunterschiede auszugleichen. Und es sieht wirklich toll aus, wir sind sehr happy – nun könnten wir sogar schon die Gartengestaltung in Angriff nehmen.

Und ein Bauschild haben wir nun auch, das heißt wir sind jetzt wohl ganz offiziell Bauherren!

Hier zwei Vorher-Nachher-Impressionen:



Blick von der Sandplatte in den Garten...



...und vom Garten zur Sandplatte

Nun freuen wir uns auf den Beginn der Rohbauarbeiten, der uns für die kommende Woche angekündigt wurde.

Erfahrungsbericht: Wie läuft eine Grundstücksteilung ab? Wie lange dauert eine Grundstücksteilung? Was kostet eine Grundstücksteilung?

Als wir im November 2016 unser Grundstück gemeinsam mit einer weiteren Baufamilie kauften, war klar, dass eine Grundstücksteilung vorgenommen werden soll. Wir fragten uns natürlich, wie diese abläuft, wie lange sie dauert und was es zu beachten gilt?

Erfahrungswerte waren im Internet kaum zu finden. Deshalb haben wir uns entschieden unsere Erfahrungen hier einmal zusammenzufassen.

 

Generelle Aspekte

 

Grundsätzlich gibt es nach unserem Verständnis wohl folgende Optionen:

1. Der Verkäufer teilt das Grundstück bevor es verkauft wird. In diesem Fall ist natürlich der Verkäufer für die Grundstücksteilung verantwortlich. Erst im Anschluss werden die einzelnen Grundstücke verkauft.
2. Der Verkäufer veräußert sogenannte „unvermessene Teilflächen“. Dann werden die Teilflächen bereits im Kaufvertrag beschrieben, aber die tatsächliche Teilung erfolgt erst nach Kaufvertragsabschluss. In diesem Fall sind die Käufer für die anschließende Grundstücksteilung verantwortlich.
3. Der Verkäufer veräußert das Grundstück nur als Ganzes. Dann werden im Kaufvertrag auch keine Teilflächen beschrieben und die tatsächliche Teilung erfolgt erst nach Besitzerwechsel; verantwortlich sind dann die Käufer. In diesem Fall gibt es einiges zu beachten!!

Da unser Verkäufer sowohl Option 1 als auch Option 2 ablehnte, also das Grundstück nur als Ganzes verkaufen und mit der Teilung nichts zu tun haben wollte, mussten wir den Weg von Option 3 gehen, obwohl uns das gar nicht gefiel – und unserem Anwalt übrigens auch nicht…

 

In solch einem Falle empfiehlt es sich unbedingt, einen Anwalt hinzuzuziehen. Dieser sollte zum einen den Kaufvertrag so gestalten bzw. dahingehend prüfen, dass klar ist, welcher Käufer im Zweifelsfall wofür haftet – es gibt schließlich nicht nur einen Käuferpartei. Zum anderen sollte der Anwalt eine Teilungsvereinbarung formulieren, in der die geplante Grundstücksteilung mit allen Rechten und Pflichten für die jeweiligen Käuferparteien eindeutig beschrieben wird. Diese Teilungsvereinbarung sollte auch notariell beglaubigt werden. Wir haben dies bspw. gleich im Anschluss an den Grundstückskauf gemacht (im gleichen Notartermin).

 

Grundstücksteilung

 

Sind die rechtlichen Aspekte geklärt und abgewickelt, kann man die eigentliche Grundstücksteilung in Angriff nehmen. Die einzelnen Schritte sind übrigens hier ganz schön beschrieben.

 

Ist eine Grundstücksteilung notwendig, so bedarf diese in nur wenigen Gebieten der Genehmigung (§19 Baugesetzbuch) durch das zuständige Stadtplanungsamt. Generell muss jedoch immer sichergestellt sein, dass die künftigen Grenzen dem Bau- und Planungsrecht nicht entgegenstehen.

 

Sollte eine Grundstücksteilung im Zusammenhang mit einer späteren Bebauung stehen, so bietet sich bereits jetzt die Erstellung eines amtlichen Lageplanes an. Hier wird die geplante Teilungslinie (Teilungsentwurf) eingetragen. Sie dient den Käufern als Übersicht und Planungsgrundlage für die Bauvorhaben.

 

Teilungsvermessung

 

Die Teilungsvermessung wird vom Vermesser durchgeführt. Die bestehenden Grenzen werden wieder hergestellt und die neuen Grenzen gebildet.

 

Nach Abmarkung (setzen von Grenzmarken, z.B. Grenzsteinen) der bestehenden und neuen Grenzen werden die Eigentümer und Nachbarn zu einem Grenztermin eingeladen, bei dem sie sich vor Ort die Lage der alten und neuen Grenzen und Grenzmarken anzeigen lassen können. Die Teilnahme am Grenztermin ist nicht verpflichtend, sondern freiwillig.

 

Nach dem Vermessungstermin erhält man zum einen den amtlichen Lageplan, in dem die zukünftige Grenze eingetragen ist. Mit diesem Lageplan kann man bereits einen Bauantrag stellen – zumindest in Berlin.

 

Zum anderen wird das Messungsergebnis aus der Teilungsvermessung beim Vermessungsamt eingereicht, wo es in die amtlichen Nachweise übernommen wird. Von dort erhalten Eigentümer, Finanz- und Grundbuchamt Nachricht über die neuentstandenen und alten aufgehobenen Flurstücke.

 

Was hier so einfach klingt, erfordert viel Geduld. In unserem Fall hat es 4 Monate gedauert, bis der Grenztermin endlich stattfinden konnte, weitere 3 Monate bis die Unterlagen beim Vermessungsamt eingereicht wurden, und dann – inklusive großem Hin und Her, vieler Anrufe und Diskussionen – nochmal 5 Monate bis die Teilung im Liegenschaftskataster eingetragen wurde und wir die sogenannte Fortführungsmitteilung erhielten.

 

Separate Grundbücher

 

Am Ende dieses Prozesses hat man zwar zwei separate Flurstücke, jedoch immer noch ein gemeinsames Grundbuch, also technisch gesehen noch immer ein Grundstück (bestehend aus zwei Flustücken), das den Eigentümern gemeinsam gehört. Um das zu ändern und separate Grundbücher und Eigentumsverhältnisse zu schaffen, bedarf es eines weiteren Notartermins. In diesem wird ein Vertrag über die Aufhebung von Miteigentum und Zuordnung von Flurstücken nebst Auflassung beglaubigt. Gleichzeitig kann man auch die Grundschuldbestellung vornehmen lassen.

 

Der Notarvertrag geht wieder ans Finanzamt, welches (nach evtl. Zahlung von Grunderwerbsteuer) eine neuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Anschließend gehen sowohl der Notarvertrag als auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Grundschuldbestellung ans Grundbuchamt. Allein dieser Schritt hat in unserem Fall „nur“ 2 Monate gedauert, aber auch nur, weil wir ordentlich Druck gemacht haben.

 

Dann ist das Grundbuchamt am Zuge: Es entstehen zwei separate Grundbücher, die Eigentümer werden umgeschrieben und die Grundschuld wird in die Grundbücher eingetragen. Auch dieser Schritt dauerte bei uns nochmal 3 Monate, wobei die Beamtin erwähnte, dass dies äußerst schnell sei.

 

Und was kostet der Spaß?

 

Für die anwaltliche Beratung und das Aufsetzen einer Teilungsvereinbarung sollte man etwas Geld einplanen.

 

Für den Kauf des Gesamtgrundstücks fallen die üblichen Nebenkosten an: 

• Maklerprovision (je nach Vereinbarung)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland)
• Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar (in unserem Fall 0,75% vom Grundstückswert)
• Beurkundung der Teilungsvereinbarung durch den Notar (in unserem Fall kulanter Weise kostenlos
• Grundbuchamt (in unserem Fall 0,33% vom Grundstückswert)
• Grundschuldbestellung (je nach Höhe der Grundschuld)

Für die Teilungsvermessung und Erstellung der erforderlichen Unterlagen stellte unsere Vermesserin in Rechnung: 1,1% vom Grundstückswert.

 

Für die Grundstückszerlegung im Liegenschaftskataster (Vermessungsamt), die Beurkundung des Vertrages über die Aufhebung von Miteigentum und Zuordnung von Flurstücken nebst Auflassung (Notar) und die Teilung/Anlegen separater Grundbücher (Grundbuchamt): 0,9% vom Grundstückswert.

 

Für die Grundschuldbestellung (Notar und Grundbuchamt): 0,8% von der einzutragenden Grundschuld.

 

Zusätzlich zu den regulären Nebenkosten, die beim Kauf des Gesamtgrundstücks anfallen (bis zu 15% vom Grundstückswert), sollte man also ca. 3% einplanen für die rechtliche Beratung, Vermessung, Zerlegung, Auflassung und Teilung. Außerdem noch die Kosten der Grundschuldbestellung.

 

Fazit

 

Unser Fazit steht fest: Eine Grundstücksteilung kostet eine Menge Zeit, Nerven und natürlich auch Geld. Nichtsdestotrotz würden wir es wieder tun. Wegen der äußerst angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt einem teilweise auch gar kein anderer Ausweg.

 

Als Empfehlung können wir nur jedem mit auf den Weg geben:

1. Lasst euch vorab von einem Anwalt beraten
2. Plant viiiel Zeit ein – in unserem Fall hat die ganze Sache knapp 1,5 Jahre gedauert 
3. Sucht euch einen verlässlichen und erfahrenen Vermesser!

Viel Erfolg

Mondlandschaft

Innerhalb nur eines Tages hat der Radlader ordentlich gewütet und eine kleine Mondlandschaft hinterlassen. Baumstubben und Wurzelwerk wurden entfernt, ein alter Übergabeschacht wurde abgerissen, die Baugrube wurde ausgehoben, Material wurde sortiert und liegt zur Entsorgung bereit. Wir sind beeindruckt und gespannt wie es nächste Woche weitergeht!

Mondlandschaft ist nichts dagegen

Frühstart: Der Bagger rollt

Eigentlich sollte es erst am Montag losgehen. Doch gestern Mittag rief der Tiefbauer an und teilte mit, dass er gern schon am Freitag anfangen würde. Aber gerne doch! Also haben wir gestern Nachmittag die letzten Vorbereitungen auf dem Grundstück getroffen.



Frühlingsblüher adé ... der Bagger rollt

Update (16. März 2018):

Korrektur durch den Bausohn: "Das ist doch kein Bagger, das ist ein Radlader!"

Bauzeitenplan

Nur zwei Tage nach dem Bauanlaufgespräch erhielten wir von unserem Bauleiter bereits eine komplette Firmenliste und einen Bauzeitenplan – klasse!



Ambitionierter Bauzeitenplan

Als wir uns die Unterlagen genauer ansahen, waren wir dann wirklich überrascht:

Wir sind bisher ganz klar von 7 Monaten Bauzeit ausgegangen (da diese im Bauvertrag festgeschrieben sind), d.h. ein Einzug ins Haus vor Ende Oktober 2018 schien uns völlig unrealistisch – wir müssen schließlich auch noch ein paar Eigenleistungen ausführen (Bodenbeläge und Malerarbeiten) bevor das zukünftige Haus bewohnbar ist.

Aber wenn der Bauzeitenplan eingehalten werden kann, dann beträgt unsere Bauzeit nicht mal 6 Monate; die letzten Arbeiten sind in KW 35 geplant – das ist Ende August 2018 – na das wäre doch mal was! Natürlich ist uns klar, dass der Bauzeitenplan nicht verbindlich ist, aber ein Einzug ins Haus Ende September 2018 scheint nicht ganz unrealistisch.

Man merkt vermutlich, der mögliche Einzugstermin beschäftigt uns bereits jetzt ganz besonders, und zwar aus drei Gründen:

• Ab September 2018 muss der Baukredit zurückgezahlt werden. 
• Im August 2018 wird der Bausohn eingeschult, d.h. wir werden dann bis zum Einzug ins Haus täglich zwischen Wohnung und Grundschule (unweit des zukünftigen Hauses) pendeln müssen. 
• Der Knebel-Mietvertrag für unsere Wohnung schreibt eine Kündigungsfrist von 6(!) Monaten vor. Für einen Umzug Ende September müssten wir Ende März kündigen – das ist schon diesen Monat. 

Wir sind sehr unsicher, ob wir das wirklich wagen sollen… Schaun wir mal, wie es bis Ende des Monats läuft. Dann müssen wir eine Entscheidung treffen. 

Bauanlaufgespräch

Nun kann es also endlich losgehen – wir freuen uns unglaublich, vom Warten haben wir genug!

Das Bauanlaufgespräch mit dem Bauleiter, dem Tiefbauer, dem Rohbauer und der Baufrau war erstaunlich schnell vereinbart. Beim Treffen vor Ort wurde dann ziemlich schnell deutlich, dass wir vermutlich ein Platzproblem haben. Unser Grundstück ist ja bekanntermaßen sehr schmal, d.h. auf beiden Seiten halten wir nur den Mindestabstand von 3 Metern zu unseren Nachbarn ein – dort kann kein großes Baufahrzeug oder ein Kran stehen. Auch vor dem zukünftigen Haus halten wir nur den Mindestabstand von 5 Metern ein, wobei man noch ca. 1 Meter Arbeitsraum abziehen muss. Ist das genug Platz um einen Kran aufzustellen? Und wo sollen die Fahrzeuge stehen, die den Beton, die Betondecken und den Dachstuhl anliefern?

So bekam die Baufrau den Auftrag eine Erlaubnis zur Sondernutzung des Gehwegs zu beantragen (als erweiterte Fläche um den Kran aufzustellen) sowie ein Halteverbot (damit große Baufahrzeuge genug Platz haben). Außerdem muss die Feinabsteckung durch den Vermesser terminiert werden.

Der Beginn der Erdarbeiten wurde für KW 12 (19. März) vereinbart und die Rohbauarbeiten sollen in KW 13 (26. März) beginnen. Klasse, dass es nun so schnell losgehen soll, wir freuen uns sehr. Und ab sofort rechnen wir nur noch in Kalenderwochen :-)

Mit diesen Informationen können wir nun auch den Verdichtungsnachweis durch den Bodengutachter beauftragen sowie den ersten Kontrolltermin durch unseren Baubegleiter vom Bauherrenschutzbund.

Unsere To-Do-Liste für diese Woche steht also…

Das Warten hat endlich ein Ende

Am 05. März haben wir mal einen Versuch gestartet die Finanzierungsbestätigung von der Bank zu bekommen, obwohl die Grundbucheintragung noch nicht abgeschlossen ist. Überraschende Antwort: Kann sein, dass das schon klappt – einen Versuch ist es wert!

Am 07. März bekam der Nachbar auf telefonische Nachfrage die erfreuliche Information vom Notar, dass die Grundbucheintragung abgeschlossen sei. (Die offiziellen Schreiben dazu erreichten uns gut eine Woche später.)

Außerdem – was für ein Timing, was für ein Tag – rief der Bauleiter an: Er habe nun alle Planungsunterlagen beisammen und würde dann mal mit der Koordinierung/Terminierung der Erdarbeiten und des Rohbaus beginnen wollen. Ob denn unsere Finanzierungsbestätigung schon vorliege? Ohne die geht nämlich gar nichts…

Es musste nun also eeendlich die Finanzierungsbestätigung her. So machte sich die Baufrau am folgenden Morgen vor der Arbeit auf zum Grundbuchamt, um eine Abschrift des neuen Grundbuchs mit nun eingetragener Grundschuld zu besorgen. Diese wurde selbstverständlich ausgestellt, jedoch nicht ohne den freundlichen Hinweis durch die Beamtin, dass unser Vorgang mit nur knapp 3 Monaten ja außergewöhnlich schnell bearbeitet wurde. Die Baufrau verkniff sich einen bissigen Kommentar, dachte sich ihren Teil und bedankte sich artig – unglaublich, was in deutschen Ämtern los ist!


Unser Grundbuch ist endlich da!

Nun aber schnell zur Bank mit dem Wisch und dann: Daumendrücken, dass die Bank nicht erst noch die offiziellen Schreiben vom Grundbuchamt und vom Notar abwarten möchte. Und siehe da, es geschehen noch Zeichen und Wunder: Nach einigem hin und her – die Bank bestand darauf, dass die Finanzierungsbestätigung ZUERST durch die Baufamilie und die Baufirma unterschrieben wird – hielten wir endlich unsere Finanzierungsbestätigung in den Händen!

Damit erfüllen wir nun alle Baubeginnvoraussetzungen – halleluja, was sind wir erleichtert…

Ein großes Dankeschön geht an dieser Stelle an unseren Bankberater, der uns stets zügig informiert und beim Zusammenstellen der Unterlagen unterstützt hat, sowie an unsere Roth Architektin, die binnen 90 Minuten die benötigte Unterschrift vom Roth Geschäftsführer besorgt hat – so geht schnell!