Dienstag, 20. März 2018

Erfahrungsbericht: Wie läuft eine Grundstücksteilung ab? Wie lange dauert eine Grundstücksteilung? Was kostet eine Grundstücksteilung?

Als wir im November 2016 unser Grundstück gemeinsam mit einer weiteren Baufamilie kauften, war klar, dass eine Grundstücksteilung vorgenommen werden soll. Wir fragten uns natürlich, wie diese abläuft, wie lange sie dauert und was es zu beachten gilt?
Erfahrungswerte waren im Internet kaum zu finden. Deshalb haben wir uns entschieden unsere Erfahrungen hier einmal zusammenzufassen.
 
Generelle Aspekte
 
Grundsätzlich gibt es nach unserem Verständnis wohl folgende Optionen:
  1. Der Verkäufer teilt das Grundstück bevor es verkauft wird. In diesem Fall ist natürlich der Verkäufer für die Grundstücksteilung verantwortlich. Erst im Anschluss werden die einzelnen Grundstücke verkauft.
  2. Der Verkäufer veräußert sogenannte „unvermessene Teilflächen“. Dann werden die Teilflächen bereits im Kaufvertrag beschrieben, aber die tatsächliche Teilung erfolgt erst nach Kaufvertragsabschluss. In diesem Fall sind die Käufer für die anschließende Grundstücksteilung verantwortlich.
  3. Der Verkäufer veräußert das Grundstück nur als Ganzes. Dann werden im Kaufvertrag auch keine Teilflächen beschrieben und die tatsächliche Teilung erfolgt erst nach Besitzerwechsel; verantwortlich sind dann die Käufer. In diesem Fall gibt es einiges zu beachten!!

Da unser Verkäufer sowohl Option 1 als auch Option 2 ablehnte, also das Grundstück nur als Ganzes verkaufen und mit der Teilung nichts zu tun haben wollte, mussten wir den Weg von Option 3 gehen, obwohl uns das gar nicht gefiel – und unserem Anwalt übrigens auch nicht…
 
In solch einem Falle empfiehlt es sich unbedingt, einen Anwalt hinzuzuziehen. Dieser sollte zum einen den Kaufvertrag so gestalten bzw. dahingehend prüfen, dass klar ist, welcher Käufer im Zweifelsfall wofür haftet – es gibt schließlich nicht nur einen Käuferpartei. Zum anderen sollte der Anwalt eine Teilungsvereinbarung formulieren, in der die geplante Grundstücksteilung mit allen Rechten und Pflichten für die jeweiligen Käuferparteien eindeutig beschrieben wird. Diese Teilungsvereinbarung sollte auch notariell beglaubigt werden. Wir haben dies bspw. gleich im Anschluss an den Grundstückskauf gemacht (im gleichen Notartermin).
 
Grundstücksteilung
 
Sind die rechtlichen Aspekte geklärt und abgewickelt, kann man die eigentliche Grundstücksteilung in Angriff nehmen. Die einzelnen Schritte sind übrigens hier ganz schön beschrieben.
 
Ist eine Grundstücksteilung notwendig, so bedarf diese in nur wenigen Gebieten der Genehmigung (§19 Baugesetzbuch) durch das zuständige Stadtplanungsamt. Generell muss jedoch immer sichergestellt sein, dass die künftigen Grenzen dem Bau- und Planungsrecht nicht entgegenstehen.
 
Sollte eine Grundstücksteilung im Zusammenhang mit einer späteren Bebauung stehen, so bietet sich bereits jetzt die Erstellung eines amtlichen Lageplanes an. Hier wird die geplante Teilungslinie (Teilungsentwurf) eingetragen. Sie dient den Käufern als Übersicht und Planungsgrundlage für die Bauvorhaben.
 
Teilungsvermessung
 
Die Teilungsvermessung wird vom Vermesser durchgeführt. Die bestehenden Grenzen werden wieder hergestellt und die neuen Grenzen gebildet.
 
Nach Abmarkung (setzen von Grenzmarken, z.B. Grenzsteinen) der bestehenden und neuen Grenzen werden die Eigentümer und Nachbarn zu einem Grenztermin eingeladen, bei dem sie sich vor Ort die Lage der alten und neuen Grenzen und Grenzmarken anzeigen lassen können. Die Teilnahme am Grenztermin ist nicht verpflichtend, sondern freiwillig.
 
Nach dem Vermessungstermin erhält man zum einen den amtlichen Lageplan, in dem die zukünftige Grenze eingetragen ist. Mit diesem Lageplan kann man bereits einen Bauantrag stellen – zumindest in Berlin.
 
Zum anderen wird das Messungsergebnis aus der Teilungsvermessung beim Vermessungsamt eingereicht, wo es in die amtlichen Nachweise übernommen wird. Von dort erhalten Eigentümer, Finanz- und Grundbuchamt Nachricht über die neuentstandenen und alten aufgehobenen Flurstücke.
 
Was hier so einfach klingt, erfordert viel Geduld. In unserem Fall hat es 4 Monate gedauert, bis der Grenztermin endlich stattfinden konnte, weitere 3 Monate bis die Unterlagen beim Vermessungsamt eingereicht wurden, und dann – inklusive großem Hin und Her, vieler Anrufe und Diskussionen – nochmal 5 Monate bis die Teilung im Liegenschaftskataster eingetragen wurde und wir die sogenannte Fortführungsmitteilung erhielten.
 
Separate Grundbücher
 
Am Ende dieses Prozesses hat man zwar zwei separate Flurstücke, jedoch immer noch ein gemeinsames Grundbuch, also technisch gesehen noch immer ein Grundstück (bestehend aus zwei Flustücken), das den Eigentümern gemeinsam gehört. Um das zu ändern und separate Grundbücher und Eigentumsverhältnisse zu schaffen, bedarf es eines weiteren Notartermins. In diesem wird ein Vertrag über die Aufhebung von Miteigentum und Zuordnung von Flurstücken nebst Auflassung beglaubigt. Gleichzeitig kann man auch die Grundschuldbestellung vornehmen lassen.
 
Der Notarvertrag geht wieder ans Finanzamt, welches (nach evtl. Zahlung von Grunderwerbsteuer) eine neuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Anschließend gehen sowohl der Notarvertrag als auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Grundschuldbestellung ans Grundbuchamt. Allein dieser Schritt hat in unserem Fall „nur“ 2 Monate gedauert, aber auch nur, weil wir ordentlich Druck gemacht haben.
 
Dann ist das Grundbuchamt am Zuge: Es entstehen zwei separate Grundbücher, die Eigentümer werden umgeschrieben und die Grundschuld wird in die Grundbücher eingetragen. Auch dieser Schritt dauerte bei uns nochmal 3 Monate, wobei die Beamtin erwähnte, dass dies äußerst schnell sei.
 
Und was kostet der Spaß?
 
Für die anwaltliche Beratung und das Aufsetzen einer Teilungsvereinbarung sollte man etwas Geld einplanen.
 
Für den Kauf des Gesamtgrundstücks fallen die üblichen Nebenkosten an: 
  • Maklerprovision (je nach Vereinbarung)
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland)
  • Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar (in unserem Fall 0,75% vom Grundstückswert)
  • Beurkundung der Teilungsvereinbarung durch den Notar (in unserem Fall kulanter Weise kostenlos
  • Grundbuchamt (in unserem Fall 0,33% vom Grundstückswert)
  • Grundschuldbestellung (je nach Höhe der Grundschuld)

Für die Teilungsvermessung und Erstellung der erforderlichen Unterlagen stellte unsere Vermesserin in Rechnung: 1,1% vom Grundstückswert.
 
Für die Grundstückszerlegung im Liegenschaftskataster (Vermessungsamt), die Beurkundung des Vertrages über die Aufhebung von Miteigentum und Zuordnung von Flurstücken nebst Auflassung (Notar) und die Teilung/Anlegen separater Grundbücher (Grundbuchamt): 0,9% vom Grundstückswert.
 
Für die Grundschuldbestellung (Notar und Grundbuchamt): 0,8% von der einzutragenden Grundschuld.
 
Zusätzlich zu den regulären Nebenkosten, die beim Kauf des Gesamtgrundstücks anfallen (bis zu 15% vom Grundstückswert), sollte man also ca. 3% einplanen für die rechtliche Beratung, Vermessung, Zerlegung, Auflassung und Teilung. Außerdem noch die Kosten der Grundschuldbestellung.
 
Fazit
 
Unser Fazit steht fest: Eine Grundstücksteilung kostet eine Menge Zeit, Nerven und natürlich auch Geld. Nichtsdestotrotz würden wir es wieder tun. Wegen der äußerst angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt einem teilweise auch gar kein anderer Ausweg.
 
Als Empfehlung können wir nur jedem mit auf den Weg geben:
  1. Lasst euch vorab von einem Anwalt beraten
  2. Plant viiiel Zeit ein – in unserem Fall hat die ganze Sache knapp 1,5 Jahre gedauert 
  3. Sucht euch einen verlässlichen und erfahrenen Vermesser!

Viel Erfolg

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